LA EXCLUSIVIDAD INMOBILIARIA, LA REALIDAD Y LOS MITOS

LA EXCLUSIVIDAD INMOBILIARIA, LA REALIDAD Y LOS MITOS

A la hora de vender o colocar en arriendo un inmueble pueden surgirnos un sinfín de inquietudes que son de lo más comunes. Una de ellas, si debo de firmar un contrato de exclusividad con una inmobiliaria o no. Por lo general muchos tendemos a consultar con un amigo, un familiar o un colega para solicitar consejo sobre este tema y no son pocas las veces que terminamos con más dudas o creyendo verdades a medias que se han creado alrededor de este tema. Y para despejar tus dudas, queremos contarte por qué es conveniente que una sola inmobiliaria sea la encargada de vender o arrendar tu inmueble.

¿QUE ES CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD INMOBILIARIA?

El contrato de exclusividad inmobiliaria para vender o poner en arriendo una propiedad, es uno de los instrumentos con los que cuentan, tanto propietarios como inmobiliarias, para regular su relación. Por medio de él, como propietario te comprometes a que la inmobiliaria en la que depositas la confianza para que venda o arriende tu inmueble será la única que represente tus intereses durante todo el proceso.

¿ANTES DE FIRMAR UN CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD INMOBILIARIA, QUE DEBO TENER EN CUENTA?

Cuando vayas a firmar un contrato de exclusividad con una inmobiliaria para colocar tu propiedad en venta o en arriendo, debes validar su forma de trabajar. Resulta importante que poner atención a algunos detalles, no solo como publican los inmuebles (Fotos, videos, material publicitario, etc.), o la calidad de las descripciones o si cuentan con visitas virtuales, recorridos 3D, etc. Es muy importante que la inmobiliaria a la que le estarás entregando mucho más que tu confianza, trabaje por un lado bajo un esquema MLS (Sistema de Listado Múltiple por sus siglas en inglés) y/o haga parte de una Lonja u organización de Propiedad Raíz reconocida. Una inmobiliaria que trabaje con estas condiciones le dará la debida atención a tu inmueble, pues un número importante de gerentes y agentes inmobiliarios tendrán la información completa para poder ofertarlo a su red de clientes.

Si quieres saber que es un MLS, te recomiendo este artículo haciendo click aquí.

También debes prestarle atención a la cantidad de inmuebles en su inventario. Una de las cosas que notarás en una inmobiliaria que trabaja con contrato de exclusividad, es que estas disponen de una menor cantidad de inmuebles en cartera, en comparación con las que trabajan con contratos abiertos. Esto le permite a estas inmobiliarias enfocarse y dedicarle más tiempo y recursos a la venta o arriendo de tu inmueble.

¿QUE DESVENTAJAS SE PRESENTAN CUANDO NO TRABAJO EN EXCLUSIVIDAD CON UNA INMOBILIARIA?

El colectivo imaginario da a creer que trabajar con muchas inmobiliarias al mismo tiempo para vender o arrendar un inmueble es siempre la mejor opción. Pero la realidad es muy diferente y los hechos han comprobado que es todo lo contrario.

• Precios y condiciones diferentes: Las inmobiliarias funcionan y tienen procesos que se diferencian. Por eso, si tratas de vender tu propiedad por medio de varias agencias, lo más probable es que tanto las condiciones como el precio de venta varíen entre ellas.
• Anuncios duplicados: Al fin y al cabo, todas las inmobiliarias publicarán tu inmueble en los portales inmobiliarios más destacados. Esto implicará que el aviso  aparezca duplicado en un mismo portal con un precio distinto.
• Errores: Lo más común es que la descripción y las características del inmueble varíen de un anuncio a otro. Por lo tanto, deberás estar detrás de todas, para lograr unificar un mensaje y que no haya errores. En resumen, te tocará a ti hacer parte del trabajo.
• Confusión y desconfianza: Que un aviso aparezca múltiples veces con una descripción y un precio distinto, sólo confunde al posible comprador. No sabe dónde llamar ni tampoco qué características son las reales. Lo probabilidad de que acabe desconfiando es muy alta.

¿QUE CONSIGO CON UN CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD INMOBILIARIA?

1. SEGURIDAD: En primer lugar, un contrato de exclusividad da seguridad a ambas partes. Es decir, al firmar este contrato, la agencia inmobiliaria tendrá la garantía de que todo su trabajo no será realizado en vano, ya que a través de este contrato adquiere la exclusividad sobre la propiedad. Mientras que, en lo concerniente al propietario del inmueble, el contrato de exclusividad le asegura que la inmobiliaria hará toda la gestión necesaria para lograr la venta o arriendo del inmueble. Esto se realizará en un el tiempo más corto posible y respetando los acuerdos que se hayan acordado en el contrato.

2. PROTECCIÓN DE TU INMUEBLE Y DE TUS INTERESES: Cuando firmas un contrato de exclusividad con una inmobiliaria de reconocido prestigio y con una extensa trayectoria en el sector inmobiliario, te sentirás más tranquilo. Con este contrato la agencia inmobiliaria deberá proteger, en todo momento, tus intereses, negociando en favor tuyo. Y, además, se hará cargo en todo momento de la conservación del inmueble durante las visitas pues, llevará un control de los interesados que accede al mismo.

3. FORMA DE TRABAJAR: Previamente a la firma del contrato de exclusividad deberás conocer de manera detallada la forma en que trabaja la inmobiliaria. Algo que deberán explicarte para resolver tus dudas y que deberá ir plasmado en el contrato que firmes. Como te lo comenté antes es importante validar que estén vinculados a una Lonja y al MLS. Con esto podrás conocer su plan de acción, encontrarás los pasos a seguir para la venta o arriendo de tu propiedad. Y podrás tener el plan de marketing, e información sobre reuniones, visitas y demás actividades que se planteen en torno a la comercialización del inmueble.

4. PLAZO DE DURACIÓN DEL CONTRATO: Finalmente, el contrato de exclusividad deberá fijar el plazo de duración del mismo. Normalmente entre seis meses y un año. Periodo durante el cual la inmobiliaria tendrá la exclusividad de la gestión de la propiedad.

Al fijar un plazo para la venta o arriendo, el propietario podrá exigir a la agencia que se logre colocar en el plazo limitado, caso contrario, si no logra la venta o arriendo en dicho plazo, perderá la exclusividad.

¿CÓMO PROPIETARIO QUE VENTAJAS TENGO DE TRABAJAR EN EXCLUSIVIDAD CON UNA INMOBILIARIA?

Al firmar un contrato de exclusividad, la inmobiliaria tiene una responsabilidad con el propietario del inmueble. Debido a esto, la inmobiliaria también realiza un proceso de selección de sus clientes. Ya que, el proceso de colocar un inmueble en venta o arriendo es un camino largo y duro, por el cual deberán transitar de la mejor manera, tanto la inmobiliaria como el propietario del inmueble.

1. OBTENER UN PRECIO JUSTO Y DE MERCADO PARA LA VENTA O ARRIENDO: Uno de los procesos que hace toda inmobiliaria que trabaja con exclusividad, es hacer un trabajo de investigación que se plasma en un Análisis Comparativo de Mercado (ACM), que le permite al propietario tomar una decisión acertada sobre el precio del inmueble ya sea en venta o en arriendo. Esto consigue analizar la competencia y que acciones tomar para colocar la propiedad.

2. GARANTÍA PARA AMBAS PARTES: Un contrato de exclusividad con una inmobiliaria te permitirá disfrutar de la garantía que ofrece el trabajar con una empresa seria, durante todo el proceso. Es por este motivo que, en la mayoría de los casos, el contrato de exclusividad es la mejor opción para ambas partes. Ya que, garantiza un proceso de venta o arriendo muy bien gestionado, con un beneficio firme y respetando los intereses de ambas partes.

3. FLEXIBILIDAD: Otra de las ventajas de un contrato de exclusividad es que este puede ser flexible, tanto para los propietarios como para las inmobiliarias, permitiendo negociar las condiciones del contrato. Recuerda que no debes aceptar ninguna condición que te perjudique o que consideres injusta y que vaya en contra de tus intereses. Pues, no debes olvidar que el contrato de exclusividad es un documento que deberá proteger los intereses de ambas partes.

Con todo esto, esperamos haberte aclarado el panorama respecto a los contratos de exclusividad con las agencias inmobiliarias. Y recuerda que para que este contrato sea efectivo deberás contar con una agencia responsable que te ofrezca un servicio idóneo y ajustado a tus requerimientos.

Escrito por Juan José Olivella Angulo
Owner/Broker
Caribe Inmobiliario
Santa Marta